top of page
Tìm kiếm

TỨ ĐỊNH PHÁP



Bài này tuy tên gọi nghe có vẻ cao siêu nhưng thực chất rất đơn giản chỉ là bốn phương pháp định giá sản phẩm, ai đã từng học kinh tế hay có kinh nghiệm làm ăn đều biết một hoặc tất cả. Bấy lâu nay tôi vẫn cần mẫn làm việc để hoàn thành sản phẩm game Hogvalord của mình. Tất nhiên cũng sẽ có ngày sản phẩm được hoàn thành, và chắc chắn không thể làm xong để đó ngắm mà sẽ phải có một mức giá để bán. Làm sao để định giá sản phẩm hay dịch vụ của mình? Đây là câu hỏi rất phổ biến đối với bất cứ ai kinh doanh buôn bán các mặt hàng hữu hình hay các dịch vụ vô hình, từ ổ bánh mì, ly cà phê, dịch vụ mát xa, bia ôm, cho tới điện thoại thông minh, khẩu trang hay bao cao su, v.v… Vậy là từ một người làm game thuần túy, nay lại nhảy qua nghiên cứu một phần nhỏ về kinh doanh để trả lời câu hỏi game của mình đáng giá bao nhiêu tiền.


Thông qua việc tham cứu một số tài liệu, tôi cũng đã tạm học được bốn phương pháp để định giá và ghi chú lại một số ý chính sau đây để chia sẻ cùng mọi người theo cách hiểu đơn giản của tôi. Có bốn cách hỗ trợ cho việc ấn định giá bán gồm:

Dựa vào chi phí thay thế, dựa vào giá của thị trường, dựa vào giá trị ròng hiện tại hay giá trị tích lũy, dựa vào việc so sánh giá trị.

Để cho dễ hiểu tôi sẽ lấy ngôi nhà làm ví dụ. Ngôi nhà là một loại bất động sản, mà khi sở hữu nó đồng nghĩa là bạn phải sở hữu phần đất, và phần cấu trúc che nắng che mưa được dựng lên trên phần đất đó. Bây giờ ta đi vào phương pháp số một.


ĐỊNH GIÁ DỰA VÀO CHI PHÍ THAY THẾ

Giả sử nhà bạn nằm kế bên đập thủy điện nào đó, một ngày đẹp trời đập vỡ do chính quyền quan liêu tham nhũng rút ruột công trình, nước lũ tràn ra cuốn bay nhà bạn trong dòng nước đục. Nếu bạn phải trả lời cho câu hỏi “tốn bao nhiêu tiền để xây lại ngôi nhà mà bạn đã mất?” nghĩa là bạn đang sử dụng phương pháp định giá dựa vào chi phí thay thế. Chi phí đó bao gồm số tiền phải bỏ ra để sở hữu đất, chi phí thuê kiến trúc sư, mua vật liệu, thuê nhân công xây dựng, thuế má các kiểu, và kèm theo một ít chi phí cho công sức và thời gian mà bạn phải bỏ ra để có được căn nhà hoàn thiện từ lúc bắt đầu. Cộng hết tất cả lại chính là mức giá để bán căn nhà của bạn, phần chi phí cho công sức và thời gian của bạn cao hay thấp là lợi nhuận hay giá trị thặng dư (đây là điểm mấu chốt để xác định lòng tham của con người)


ĐỊNH GIÁ DỰA VÀO GIÁ CỦA THỊ TRƯỜNG

Để sử dụng phương pháp này bạn sẽ trả lời câu hỏi “những ngôi nhà tương tự trong cùng khu vực có giá bao nhiêu?”. Để trả lời câu hỏi này đương nhiên bạn sẽ phải khảo sát các ngôi nhà tương tự nhà bạn ở khu vực đó, tìm hiểu xem giá bán của chúng trong những năm trước. Các đặc điểm cần tìm hiểu bao gồm diện tích đất, số phòng, vị trí, đương nhiên chúng không giống hệt nhà bạn, nhưng cũng sẽ có điểm tương đồng. Từ đó bạn sẽ đưa ra một giá bán gần tương tự như vậy mà người mua có thể chấp nhận. Nếu là người đi mua nhà, bạn nên dùng thêm các phương pháp định giá khác để tránh bị trường hợp cò đất thổi giá bán khống nhà đất không giấy tờ hoặc giấy tờ giả. Nên nhớ mọi sự lừa gạt đều đánh vào lòng tham của con người.


ĐỊNH GIÁ DỰA VÀO GIÁ TRỊ RÒNG HAY GIÁ TRỊ TÍCH LŨY

Muốn áp dụng phương pháp này, bạn sẽ phải trả lời câu hỏi “ngôi nhà của bạn sẽ mang lại bao nhiêu tiền cho bạn qua thời gian”. Cụ thể hơn là nếu bạn cho thuê nhà của mình theo kỳ hạn thì tính tới thời điểm hiện tại tổng số tiền bạn thu được từ nó là bao nhiêu. Đương nhiên giá cho thuê nhà theo từng năm có thể trồi sụt khác nhau, người ta cũng có công thức để giúp bạn tính toán con số đó. Đến đoạn này bạn nào muốn tìm hiểu sâu hơn có thể tự nghiên cứu, vì sự hiểu biết của tôi về vấn đề này có sự hạn chế. Lưu ý nếu bạn áp mức giá cho thuê quá cao ngay từ đầu thì chẳng có ma nào thuê nhà bạn, và thu nhập của bạn bằng không; điểm lưu ý số hai bạn không thể cầu mong tiền cho thuê nhà năm sau cao hơn năm trước một cách đều đặn, ví dụ như trường hợp dịch cúm Tàu xày ra, chủ nhà cũng nên hỗ trợ người thuê nhà bằng cách giảm phần nào chi phí thuê nhà cho họ; họ có làm ăn được thì bạn mới có thu nhập.


ĐỊNH GIÁ DỰA VÀO SỰ SO SÁNH GIÁ TRỊ

Khi áp dụng phương pháp này, câu hỏi bạn phải trả lời là “cái nhà này sẽ có giá trị đối với ai?” hay cụ thể hơn là “những tính chất nào của ngôi nhà này mang lại giá trị cho một mẫu người cụ thể”. Ví dụ: một số người thích nơi yên tĩnh, lịch sự sẽ rất thích những ngôi nhà nằm trong khu dân cư hiền hòa, lịch sự, hàng xóm không dùng loa kẹo kéo hát karaoke, dân chúng không xả rác. Các tính chất khác cũng tạo thêm giá trị cho căn nhà như xung quanh nhiều cây xanh, không có xì ke, ma túy, trộm cắp, cướp giật, mùa mưa lũ nước không ngập tới háng. Đối với các gia đình có con nhỏ thì vị trí nhà gần các trường học tốt, sẽ có giá trị cao hơn. Gia đình có người già bệnh tật, thì nhà gần bệnh viện sẽ được đánh giá cao. Nói chung xung quanh các ngôi nhà có những dịch vụ dân sinh như chợ, trường học, bệnh viện, công viên, cây xanh sẽ tăng giá trị cho nó. Bằng cách nhìn vào các giá trị này, bạn sẽ đưa ra mức giá phù hợp cho từng kiểu người mua nhà. Đây là phương pháp có tính tùy biến cao nhất trong bốn phương pháp.


Trên đây là những gì tôi hiểu được sau một khoảng thời gian dài khá mông lung. Kết luận ngắn gọn, mọi thứ phức tạp trên đời này thật ra chỉ là một đống đơn giản chồng chất lên nhau. Chúc mọi người vững bước trên con đường tìm ra giá trị của đời mình.


Bài đăng gần đây

Xem tất cả

CẢM ƠN BẠN!

bottom of page